Токенизация — не про будущее, а про ожидание
Говорят, цифровые активы рушат старый порядок. Но в недвижимости всё не так радужно. Да, рынок цифровых финансовых активов (ЦФА) растёт: за первые восемь месяцев 2025 года было размещено почти 720 млрд рублей. Кажется, что девелоперы бросились туда всем скопом. А вот и нет.
На стройку пришлось меньше 1% — всего около 5 млрд. Остальное — это цифровые долговые расписки, по сути, новые упаковки старых обязательств. То есть пока токенизация — это скорее способ привлечь деньги под процент, а не настоящий прорыв в праве собственности.
Долг vs владение: где граница?
Сейчас большинство ЦФА — это просто цифровая долговая расписка с доходностью. Инвестор получает обещание вернуть деньги плюс купон. Но не квартиру. Не долю в здании. Не право собственности. Потому что закон этого не позволяет.
В России нельзя выпустить токен, который бы юридически подтверждал право на недвижимость. Объекты, требующие госрегистрации, нельзя полноценно токенизировать. Получается: технологии уже есть, блокчейн работает, но "почвы" нет. Нет правового фундамента.
Почему это важно для оценки?
Когда права на объект не зарегистрированы, а сделка существует только в цифровом реестре, возникает вопрос: а сколько это вообще стоит? Оценка имущества строится на четких правах, прозрачной истории и рыночных аналогах. А здесь ни того, ни другого.
Инвестор может держать токен, но не знать, что он реально обеспечивает. Залога почти нет — лишь один публичный выпуск был обеспечен. Прозрачность эмитентов — на совести самих застройщиков. Риски высокие, особенно для тех, кто не разбирается.
А за границей уже продают дома за токены
В Дубае, например, токенизация — часть государственной стратегии. В мае 2025 года там продали цифровой недвижимости почти на $400 млн. В США и Европе такие инструменты регулируются как финансовые продукты. Есть рамки, есть контроль.
У нас же вторичного рынка практически нет. Ликвидность низкая, маркет-мейкеров — ноль. P2P-платформы только зарождаются. Без этого токен — просто цифра в системе, которую некуда деть и нечем оценить.
Что будет дальше?
Эксперты сходятся: полноценный рынок токенизированной недвижимости в России возможен лет через 5–8. Но только если появится единая платформа, чёткие требования к эмитентам и, самое главное, признание прав на цифровую собственность.
Если это случится, объём рынка к 2030 году может достичь 1,3 трлн рублей. А бюджет — получать до 250 млрд в год от таких операций. Но пока это не прогноз — это гипотеза. Как дом на бумаге, который ещё не построен.
Оценка начинается с права, а не с токена
Пока технологии бегут вперёд, законодательство остаётся позади. И именно на этом стыке — между цифровым обещанием и реальным правом — роль независимой оценки становится критической. Потому что прежде чем считать стоимость, нужно понять, что вообще оценивать.
Автор: Григорьев А. В., оценщик 1 категории, эксперт по оценке недвижимости.
По материалам: «Коммерсантъ», kommersant.ru